平息時代快告終
反映二手樓價的中原城市領先指數CCL,結束連升19周強勢,最新按周跌0.48%。中原指,並不是樓市轉勢向下的訊號,相信樓市進入反覆期。樓市升跌,其中一個關鍵是資金成本,自09年美國量化寬鬆令港美進入超低息時代,平息供樓的蜜月期,亦隨加息周期加快而消失。
聯繫滙率機制下,香港不具備自行決定利率政策的條件。港元與美元掛鈎,資金流的影響體現在利率上,而非滙率。理論上,港美利率水平相若,中短期內或受多種因素影響,惟長期而言,不可能出現大偏差。
量度港元與美元息差,一個月HIBOR(港元同業拆息)與LIBOR(倫敦同業拆息)是最客觀的指標。由2000年至今,一個月HIBOR與LIBOR在大部分時間內,港美息率方向保持一致,不過美國自2015年12月加息後,美息高於港息的幅度,已由0.2厘水平,擴闊至近月0.8厘水平。一個月HIBOR目前約徘徊0.44厘,同期LIBOR已走高至1.22厘範圍,純以息差水平,是09年以來差距最大。
香港之所以毋須跟美國加息,賴以停泊在銀行同業市場逾二千億元的資金未有流走,令銀行水浸環境下,拆息維持低水平。不過,當美息持續高低港息,套息交易亦隨之而來。最新一個例子,永隆銀行剛調升一年期美元定期存款利率至2厘,起存金額為5萬美元,即實收利息1,000美元,同樣是永隆一年期港元定期存款利率有1.2厘,兩者息差約0.8厘,與現時港元、美元拆息差距相若,因此這無疑成為存戶轉投手中港元至美元存款的最大誘因。
港滙轉弱,跌至7.8水平「強弱分水嶺」,以至HIBOR由低位0.35厘俏俏升至0.45厘,某程度都反映資金流向出現逆轉狀況。基於兩地拆息分久必合,未來只會出現兩個情況,一是美息下跌,港拆息低位徘徊,在美國已開腔漸進加息,甚至打開口牌年內「縮表」的形勢下,似乎另一個情況(港拆息抽上,追回美息)的機會更大。
回歸廿年,很多專家學者都讚揚聯滙是香港賴以成功支柱,不能改變。或者大家要面對一個現實,加息對一個國家/地區而言不是壞事,某程度亦反映當國經濟升溫,但聯繫滙率下,美國經濟強,有加息條件,如不幸本港受到外來狙擊,以至中國因素轉弱,經濟轉弱卻要勉強加息,對經濟以至股樓的打擊,會是相當沉重的。
97-98年港元HIBOR長期較LIBOR高於2厘以上,金融危機期間,更加高於十厘以上,這是行政干預令HIBOR大幅抽高,而代價就是股樓重傷。港美息差持續擴闊,大量套息交易定令資金撤港流向美金,銀行體系的資金流走,隨之而來便是拆息急升,銀行也相應調升最優惠利率。
最後補充一句,主要銀行承做的最新樓按息:無論H+1.4或者P-2.75厘,其實只是目前數字。當銀行發現計唔到數、賺少了,而短期內無法加(P或者H)息,最大可能,是改變遊戲方法,將新按息財仔化,將來的按息,隨時是H+2.0或者P-1厘等花款,而這個情況,實際上已經出現於新盤發展商自家財仔樓盤PLAN身上。
股榮
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